鲁达 2021年上半年，长江三角洲各地房地产市场已经基本摆脱疫情的影响，活动度大大提高。
但是，步子迈得太大了总有摔跟头的时候。
自从7月，中央在多次会议上重申“房住不炒”基调和三稳目标。接着住建部明确提出要对房价上涨过快城市约谈问责并在7月底约谈了银川、泉州、惠州、金华和徐州五个城市，当前房地产市场迎来新一轮调控潮。
01
下半年，长三角楼市直接进入急刹车阶段！
以上海、杭州、南京、苏州、宁波为例，二手房成交量在7月份出现明显下滑，8月份基本有10%以上的降幅。其中，上海月度跌幅高达43.42%。
1、杭州二手房“五连跌”
具体到城市来看，杭州市区（不含临安）8月份二手房成交量为5602套，达成了今年二手房成交量“五连跌”，环比7月下跌约11.2%，同比去年8月则下跌了约45.4%。
2、上海成交量几近“腰斩”
上海7月二手房核验价出台，二手房成交量价应声下跌。8月仅13384套二手房成交，成交量暴跌43.42%，几近腰斩。而成交价格同样大幅下滑，从41644元/㎡降至37939元/㎡，跌幅达8.89%
3、宁波学区房加入降价行列
4月调控新政发布以来，宁波二手房成交量已实现五连跌。成交下滑，为了顺利卖出去，最先绷不住降价的自然是急售的房东。
不管是王炸学区房，高端次新房，还是地段一流的地铁房，都放下了身段，加入了降价行列。
4、南京近4成小区降价
据某中介网站统计，7月，南京市共1291个小区挂牌价下跌，占整个南京的38.87％，近4成小区降价，这个占比已经相当高了。不过，南京情况比较特殊，因为疫情等原因新房、二手房成交进入停滞期，降价也是比较常见的行为。
5、江阴出台限跌令
江苏江阴发布《通知》称：商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价（如低于成本价、变相降价等）、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。
情节恶劣，严重破坏江阴市房地产市场秩序和社会稳定的，取消所有批次预售改为现房销售。
此外，合肥虽然没有明确数据出台。但据当地中介表示：目前合肥二手房成交比较惨淡，门店在8月份也只成交1-2单，不少中介已经离职。
03 近7成城市库存再涨长三角二手房卖不动了
二手房去化降低，因此库存方面更是不断增加。
据不完全统计，长三角库存主要分三个梯队，南京（12.8万套）、苏州（10.82万套）二手房库存超10万套，位居第一梯队；合肥、杭州（7.3万套）、宁波、南通（6万套+）位居第二梯队；其余城市基本都是4万+以下，位居第三梯队。
不过值得关注的是，上海自从7月份二手房核验价格出台后，有近1.5万套房价无法在二手房交易网站展示，这也导致上海二手房库存极低。
03 长三角加息潮不断南京6家银行停贷、杭州五连涨
自4月份开始，全国范围内掀起楼市“加息潮”。长三角地区也不例外。杭州、苏州、南京的房贷利率也迎来全面上调！
1、杭州利率实现五连涨。在2021年初利率只要5.2%，5月涨到5.4%，结果现在最高涨到6.3%，8个月里首套房利率实现五连涨。
2、苏州房贷利率同样开始上涨。大部分银行首套首6.0%左右，其中，招商银行首套利率达6.3%。至于放款时间，有工作人员表示，排队的人很多，现在办理贷款，今年放款比较困难。
3、南京6家银行停贷。五月初，南京大多银行的房贷利率还是首套5.45%，二套5.7% - 5.75%，而在最近的调查中，南京房贷利率大涨至首套房贷利率基本在5.95% - 6.15%左右，二套维持在6.15 -6.45%左右。
值得注意的是，在南京主流银行中有6家银行无论新房、二手房，因为没有额度，暂时停贷。
利率和额度匹配是房地产调控的重要手段，这是继行政手段后，中央楼市调控的金融轮动政策，从而使贷款逐渐剥离房地产的金融属性。
资金从宽松转而紧张，供求失衡之下，加息就成为了必然选择。
整体来看“贷款额度越来越紧张、房贷利率会提高、严查经营贷”这三大要点已然成为2021年全国银行对楼市的重点措施。
04 政策轮番轰炸长三角二手房太难了
下半年开始，无锡、宁波、合肥、绍兴、金华、衢州纷纷跟进二手房指导价及其相关政策。同时，多个城市还明确了二手房成交参考价将作为贷款发放的重要参考。
虽然大部分城市没有出台“二手房指导价”，但对于“稳房价”的信心持续增强，购房者心态已经开始发生变化。
随后国家双减政策落地，支撑二手房价格的重要因素“学区”的魅力值大减，热门学区房挂牌量大增，市场观望情绪加重，二手房成交持续走低。
最后，土地市场降温已成定局，随着多地通过“限房价、定品质、竞地价”方式出让土地，这预示着新房价格未来2、3年内预期无变化，整体市场情绪趋冷。
结 语
总结来看，今年以来，楼市调控越发严格。一边是新房、二手房的“限价令”，另一边又是土地“限涨令”，加上银行房贷利率不断上浮，购房成本也在不断上涨，这说明了“稳定”将是未来楼市最确定的关键词。
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文章来源:乐居买房
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