鲁达 今年的营销大战比往年来的更早一些。
各种特价房、工抵房刷屏，恒大、融创等一线房企也打出“全线折扣”牌，先不管金九银十成色怎么样，整个营销节奏已经提前起势。
而在众多项目“以价换量”的同时，有些项目却能走出独立行情，实现逆势热销。
例如，位于宝坻高铁南站板块的雅居乐津侨国际小镇，8月31日首开，现场的气氛是这样的↓↓↓
这样的↓↓↓
项目首开将近500套房源，劲销5亿，用“烈火烹油”来形容也不为过！
这也吊起了很多人的胃口，宝坻为嘛这么牛？
之前我们介绍了宝坻在整个京津冀的定位，但也有读者表示对宝坻印象依然模糊，这次我们就做一道分解题，将整个区域说个透彻。
01
宝坻四大主力板块
宝坻整体可以划分为四大板块：潮白河以北的城北和城南板块，潮白河以南的高铁新区板块，以及相对独立的京津新城。
接下来我们“排排坐”，来看一下这些板块的状况。
【京津新城】
京津新城是相对宝坻城区独立的一个区域。距主城区30公里左右，整体规划53平方公里，规划人口50万。
这基本相当于一个中型城镇的规模了！
由此可见，不同于单纯做个天津或者北京的“卫星城”，京津新城一开始是有野心的。
只是目前来看，实力还有些撑不起这份儿野心，已开发面积仅三分之一左右，依然处于初级阶段，之前一度还有“鬼城”的称号，买房的人群以外地落户需求为主。
【城北】
城北的主要驱动力是目前正在“热身”的宝坻京津中关村科技城。
按照规划，中关村科技城规划占地面积14.5平方公里，计划分五期开发，预计总投资1100亿元，建设15年，开发运营30年，将提供12万个就业岗位，吸引7.5万常住人口。
截至目前已经完成15家企业签约落地，50余家企业签署投资意向，10余家企业正在组织项目评审。
但从规划来看，城北可不止是个单纯的工业园区。
未来这里还将配套居住区和商业、学校等。
【城南】
城南是宝坻的新城区，各项配套基本完善，也是目前新房最为集中的区域。
这块虽然没有大规划，但赢在距离老城近，配套齐全，所以城南板块一直是宝坻本地人改善的最爱。
目前房价高层维持在13000元/㎡，洋房14500元/平米左右。
【高铁新区】
城市发展的驱动力主要分为三类：交通、规划和资源。
宝坻高铁新区独占两份！
谈及整个板块，交通优势我们已经多次提及：京滨、京唐、京承三条高铁线路。
除此之外，在3月份的区长访谈中，宝坻区长透露，未来将规划设计由宝坻高铁站至香河“通武廊”轻轨站的连接通道。
规划层面，高铁新区要打造30平方公里的“微中心”，主要承接北京非首都功能。
未来将借助高铁人流、物流，打造京津冀商务会客厅和绿色生态的创新型中央活力区。
目前，宝坻已经编制完成了南站周边地区总体城市设计和控制性详规，正式启动了站前区建设。
毫无疑问，未来这里将成为宝坻对接京津冀的“主战场”。
02
板块定位“内外有别”
从板块“分工”就可以看出，城南板块是宝坻毋庸置疑的“女主人”，主要还是主内，照顾好“家里人”的衣食住行。
高铁新区板块则可以看做是主外的“男主人”，负责商务、商业、产业引进等一应对外事务。
所以，整个宝坻城市发展方向已经被安排的明明白白：
京津新城独立于宝坻城区之外，依托九园工业区和京津新城高铁站，定位为一个旅游度假宜居的新城；
城北发展主力为产业园区，住宅、学校、商业等作为园区发展辅助功能而存在；
城南是宝坻核心居住区；
高铁新区板块作为宝坻对接京津冀的交通枢纽，在承接更多北京外溢商务、创新产业的同时，也为宝坻城市发展预留了广阔空间。未来，宝坻的大公建基本都安置在这儿了。
从现有的城市发展方向和政府规划两方面来看，宝坻城区“南拓”已经很明确了！
四大板块中，城南房价处于“领头羊”地位。但现阶段，最惹眼的还是高铁新区板块，需要详细说一下。
03
详解高铁新区板块规划
宝坻高铁南站核心区域的规划几易其稿！
最终公布的规划中，将以居住和商务办公为主，同时还有规划有多所幼儿园、小学、中学以及生活配套。
在区域的功能定位上，与京津中关村和九园产业园做出了差异化，选择了“侨商”这一主题，重点发展科技服务、商业和总部经济，推动高科技研发，承接北京非首都功能。
由雅居乐和区政府共同打造的津侨国际小镇，今年已经正式启动。雅居乐将在此打造一个具有完整体系的特色小镇，重点聚焦智能科技、文化创意、生命健康这三大产业发展方向。
项目规划总占地约3500 亩，规划有酒店、特色商业、室内外主题公园、教育、住区、办公、侨未来展厅以及生态公园绿化等多种功能区。
项目由四个地块组成，其中一组团住宅包括高层、小高和洋房。高层户型有83㎡的两室、99㎡、115㎡的三室。洋房有115㎡三室和129㎡、141㎡的四室。
作为高铁新区板块目前唯一的楼盘，雅居乐津侨国际小镇的住宅8月底已正式首开。
项目首开高层8号楼、9号楼、10号楼、11号楼，小高层12号楼和洋房1号楼，共计约500套房源。其中高层均价10830元/平米，小高层均价11500元/平米，洋房均价12500元/平米。
除了住宅，雅居乐津侨国际小镇的商业和学校也在同步推进中，已经与美国佛蒙特国际学校、中山金马·幻彩摩天轮综合体完成签约；
侨时光广场的规划也已公布……
04
高铁新区板块有戏吗？
一个近在眼前的例子，就是武清。
这一轮楼市下行期，市区二手房价格普降，而武清高铁站周边的二手房价格居然还在上涨！！这就是“北京实力”的体现。
正是有了武清的成功案例，宝坻自高铁规划公布以来，就俘获了一众目光。
但比武清更牛的是，宝坻高铁新区一下子集齐三条高铁线路，一跃成为整个京津冀交通枢纽。
毫无疑问，高铁新区都将成为宝坻最具潜力的板块。
长远来看，高铁新区板块不仅将汇集北京、河北的外来人口，在城市向南发展趋势下，这里还将承担起宝坻城区的改善需求。
辐射京津冀，全新的城市界面，国际化的城镇规划……高铁新区将成为宝坻的新名片，这应该没有人会质疑！
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