admin 众所周知，很多业内人士认为今明两年是房地产市长/市场发展的“关键过渡期”，主要有三个原因。第一是监管覆盖面不断扩大，随着央行等金融部门阻止房地产市场的“入海口”，比如房企负债率低于60%，第二是“第十四个五年计划”计划的第一年，相信随着未来五年监管措施的不断落地，房地产市场将呈现出崭新的面貌。
此外，据统计目前全国调控已经超过400次，算下来单月调控超50次，例如随着“双减措施”调整，很多城市二手房开始遇冷。
在很多人的印象里，房地产市场正在从“解决居住”向“投资收益”转变，从1998年房改开始，我国正式停止住房分配，建立住房商品化、货币化交易方式。可以这样说，取消“福利分房”是我国住房发展的关键一步。从此开始，房子成为商品在市场流通，在资金充裕的情况下，国人可以全款买房，此外还可以通过银行贷款买房。
然而，在随后的二十多年里，房地产市场发展进入了快车道，根据不久前住建部长王蒙徽的介绍，截止到2020年底，我国城镇常住人口占比达63.89%，城区建成面积达6.1万平方公里，城市数量也达到了687个，毫不夸张地说，取得这些成绩不容易，不仅解决了很多国人的住房问题，城市面貌也焕然一新。
对此，笔者印象最深的是之前一家五口住在面积仅有70平的筒子楼，现在都搬进了电梯房，很多普通工薪阶层还通过自己的努力，不仅在乡村有住房，在城市也买到了属于自己的一套房子。从“98年房改”之后，中国住房市场不断发展，国人居住条件也得到了很大改善，但与此同时，很多弊端也不断突出：
首先，住房成为新的“投资方向”，越来越多的人选择将闲置资金用来购置房产，由此造成房地产市场集中了大量的资金，甚至还产生了住房空置率居高不下等连带反应。据统计，在近10年间，投资性购房比例涨幅超30%，结合社科院和西南财大的统计显示，我国城镇住房空置率也已超过了20%，空置房屋超1亿套。
其次，从1998年至今的二十多年里，全国房价平均上涨5倍，那些人口常年增长、经济发展水平较高的重点城市，房价涨幅更是达到了十倍甚至二十倍。按照部分机构研究显示，2021年上半年，全国监测的100个城市房价收入比高达12.8，这意味着在没有任何开销的情况下，一个人想要买房至少需要12.8年。
基于以上方面，我们不难理解，在经过“98年一次房改”后，我国居住问题已经基本得到解决，但是不能忽视的是，在房地产市场快速发展过程中，高房价也提高了数以万计的国人持有房产的压力，有的人甚至还将房子作为投资品。为此，住建部原副部长齐骥建议，对现行的住房制度进行全方面改革。说到这，不得不提到“二次房改”。
简单来说，“二次房改”指的是建立足够满足中低等收入家庭住房需求的公共住房制度，例如大规模建造安居房，平均每年新建1500万套，每套房按照70平计算，算下来平均每年都能解决数以千万计国人的居住问题；此外，“二次房改”还能起到稳定房价的效果，尤其是削弱商品房的“唯一性”，同时还能提高保障性住房的占比。经济学者马光远直言，二次房改的启动，甚至可能影响未来10年的发展。
按照部分专家的预测，“二次房改”不同于98年房改，大概率是以多种形式、持续性的方式出现，时间大约会在5年内落地。在我们看来，随着“二次房改”的提出，楼市出现转折也就不难理解，而且3类人或从中受益：
第一类、城镇地区的低收入困难家庭。
对于低收入家庭来说，想在城市买一套属于自己的商品房，并不是一件容易的事情，即便是有能力支付首付款，此后的20年、30年也要背负很大的还款压力。在这种情况，可以通过申请公租房来解决问题，相比较商品房租金来说，公租房租金明显偏低，但也要经过严格的审批，防止出现炒作现象。
第二类、都市圈和城市群的打工人。
这类人群可以申请保障性住房，特别是刚刚进入城市打工，买房并不现实，而保障性住房的小户型、低租金确实很好地满足他们的需求，按照市场行情来说，保障性住房的租金只有商品房的50%，等到资金充足或者是有强烈需求，再考虑买房也不迟。
第三类、有一定的购买能力，但没有购房需求的人群。
不可否认，国内很多人的收入水平不断提高，但是无奈房价居高不下，再加上楼市调控不断加强，对于没有迫切购房需求的人群来说，申请共有产权房也是个不错的选择，就以青岛为例，共有产权房的价格只有商品房的70%，这样不仅能解决住房需求，也能降低购房压力。
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