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【上海南站在哪里】化蛹不成蝶的南站,到底卡在哪儿?

轨道交叉是城市开发的引擎。地铁经过的地方一定会变脸。

有乡亲来信:既然轨交有如此魔力,为何火车站周边开发总不尽人如意?

这个问题有意思。

在西南,形成规模的枢纽有虹桥、上海南站。当初大虹桥开发,不断有人拿南站为例,“火车站周围怎么能造商办?”

事实是最好的回击。大虹桥现在风声水起,不需要我再赘述。相反,南站的更新效果仍然未知。

很多人眼中的毒药,师爷看来是灵丹妙药。火车站适不适合做商务区,需要辩证去看。

产业集聚不佳

商办是一个地段崛起的标志。环线时代,选址商务区靠的是流量思维。

火车站人流集聚,也有四通八达的轨交网络,是典型的流量入口。

在入口建商务区,打造一个中心转化过境流量,辐射周边完成产业升级,全世界屡试不爽。东京火车站便是典型。

不过这种模式引入国内,却走向了反面。南站周边的面貌陈旧,脏乱差的摊贩餐饮扎堆。有乡亲说这是外来人口需求导向的结果,我先且不论。

师爷看的是产业。南站规划时,有关部门结合附近工厂林立的环境,计划腾笼换鸟引入文创产业。

这个创意开始不错。参考北京798,传媒、公关公司在改造后的厂房办公,既先锋又拓展了空间。

时至今日,南站仍能见到不少挂着“新媒体产业园”字样的办公区。

然而,零星的牌子盖不住南站产业集聚差的事实。上海最好的文创公司在静安寺/淮海路一带,再不济也要徐家汇。

为何会这样?文创产业是典型的客户导向,离金主越近越好。在上海,他们的客户是市中心的奢侈品公司。

至于厂房的宽敞空间,文创企业并不敏感,轻资产公司本就不需太多人手。

你给予大面积,但租金可能与淮海路的格子间相仿。性价比择优,你说对吧。

断头枢纽

不能否认南站开发遇到了瓶颈,甚至当初大虹桥规划时,很多人拿南站为例。

火车站建商务区行不行?大虹桥开发前,主流说不适合,但去年几个商办成功开业,很多人就闭嘴了。

师爷常说要打破常规思维。南站和虹桥的天差地别,取决于两者的位置。

过去20年,环线决定了上海的格局。环线内资源集聚,中环内的南站本应是受益者。

不过,环线意味着封闭,意味着空间割裂。南站大体量坐落环线内,等于再次割了一刀。

环线叠加枢纽,导致车站周边成片的空间、交通阻隔。开发要的是资源快速集聚、流动,但南站却在降低运转效率。

这个,我称为“断头枢纽”。

当环线优势无法有效实施,劣势就会突显。乡亲们认为是外流人口造成南站面貌不佳,其实没有抓到本质。

为何国外没有这个弊端?因为人家高架是放射状,是开放空间。大虹桥的成功,也是如此。

二次开发

脉络通则百业兴,虹桥枢纽的空间就很通透。位于外环外避免了环线切割,西侧开阔的白地足够支撑要素集聚。

相反,上海环线周围绿化带密布。虽然对城市生态裨益,但也无形阻碍了南站周边要素运转的效率。

虹桥枢纽牢牢抓住长三角。松江南站也是同理,具体可见《上海之根的松江,该朝哪里看》。

上海南站二次开发,如履薄冰。

根据规划,这里将打造长三角企业的总部经济。有关长三角一体化,我说过是上海与江浙的要素交换,即上海挤出劳动力换取江浙上市公司总部。

南站具备条件吗?打上一个问号。

别的不说,西侧的莘庄商务区就很可能截流。外环外的莘庄轨交上盖,要素具备且开发品质更佳。

这好比莘庄截流徐家汇的消费人群。未来,莘庄商务区对南站商办的冲击,已经能够预见。

更不要说大虹桥。面对来势汹汹的外围截流,二次开发的南站还需守得云开。

用卓越思维,读懂上海!

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