admin 实际上，“二房东”一般发生在承租人转租租赁物的情况下，转租是租赁期间承租人转租全部或部分租赁物的行为。
转租现象在日常生活中较为常见，而转租骗局也多有发生，因其涉及三方乃至更多主体的利益，所以转租关系更为复杂，《民法典》第716至719条对承租人转租有关问题进行规定，对实践中相关争议的解决具有现实意义。转租须经出租人同意
根据《民法典》第716条第一款的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。针对出租人迟延表达意见的情形，《民法典》第718条进一步规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。这是对出租人同意转租的推定规则。
对于未经出租人同意的转租，根据《民法典》第716条第二款规定，出租人可以解除合同。此时承租人（二房东）的行为属于根本违约，出租人可以依法解除合同并要求第三人（次承租人）搬离房屋。第三人不能向出租人主张违约责任，只能向将房屋擅自转租的“二房东”主张违约责任。
转租原则上不得跨越剩余租赁期限
根据《民法典》第717条的规定，除非出租人与承租人另有约定，否则承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。举例说明：甲乙双方签订房屋租赁合同，甲将其房屋租给乙并约定租赁期间为7年，3年后乙因工作原因欲搬往他处，经甲同意，乙将该房屋转租于丙，约定租期为5年，后因7年租赁期满甲欲收回房屋，那么丙的权利如何救济呢？此时甲乙双方未对转租期间另有约定，所以超出的1年租期对甲无效，甲可要求丙搬离其房屋，此时，丙可依转租合同请求乙承担相应的违约责任。
转租后原租赁合同依然有效
次承租人享有代为履行权
经出租人同意，承租人依法将租赁物转租给第三人，在承租人（二房东）和第三人（次承租人）之间成立了合法有效的转租合同，此时出租人与承租人之间存在租赁合同、承租人与第三人之间存在转租合同，第三人依照约定向承租人（二房东）支付租金。不过，若承租人拖欠出租人租金，出租人本来享有对承租人的合同解除权，此时势必影响次承租人继续使用租赁物。为了保护次承租人的利益，依《民法典》第719条，法律赋予次承租人代位履行的权利，向出租人支付承租人欠付的租金和违约金，该租金和违约金可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；若超出其应付的租金数额的，次承租人可以向承租人追偿。
（郭明龙系天津师范大学教授、天津市法学会民法学分会秘书长）
作者：郭明龙 曹镡文
来源： 天津日报